【不動産の相続対策】収益物件で「評価減」と「家賃収入」を両立するには？2025年最新ルールとリスクも解説

将来の相続を考えたとき、多くの方がこの理不尽さに悩みます。

額面そのままが課税対象となる現金に対し、不動産、特に賃貸物件への組み換えは、有効な相続対策として長年活用されてきました。

しかし、ここ数年で状況は変わりました。「タワマン節税」への規制強化や、過度な節税スキームへの監視など、国税庁の目線は厳しくなっています。

「アパートを建てれば安心」と安易に考えると、思わぬ追徴課税を受けたり、空室リスクで資産を目減りさせたりする可能性さえあります。

この記事では、最新の2025年税制トレンドを踏まえ、不動産を活用して「評価額を下げる」かつ「収益を生む」ための正しい手順を解説します。

また、不動産特有の「分けにくさ」や「納税資金」の問題をカバーする、FPならではの視点もお伝えします。

なぜ「現金」より「不動産」が相続に強いのか？

相続対策を考える際、まず理解しなければならないのが「現金の弱さ」と「不動産の強さ」の根本的な違いです。

多くの方が「不動産を買うとなぜ税金が安くなるのか？」という疑問を持たれていますが、これは国が定めた「財産の評価ルール」の違いに秘密があります。

現金1億円 vs 不動産1億円の評価額のズレ

結論から申し上げますと、不動産は「時価（売買価格）」よりも「相続税評価額（税金の計算基準）」が低く設定されているため、相続税対策として強力な効果を発揮します。

評価基準の違い

現金や預金の場合、1億円はそのまま「1億円」として評価され、課税対象になります。これは誰が見ても価値が変わらないからです。

一方、不動産（土地・建物）の相続税評価額は、実際に市場で売買される価格（時価）とは異なる基準で計算されます。

• 土地： 原則として「路線価」方式で評価されます。これは公示地価（時価の目安）の約80％程度に設定されています。
• 建物： 「固定資産税評価額」で評価されます。これは建築費（時価）の約50％〜70％程度になることが一般的です。

具体的なシミュレーション

例えば、手元にある「現金1億円」で、評価額の圧縮効果が高い不動産を購入したと仮定しましょう。

• 【現金のまま相続】
  • 相続税評価額：1億円
  • この1億円に対して丸ごと税率がかかります。
• 【不動産（土地＋自宅）に換えた場合】
  • 土地（時価5,000万円）→ 路線価評価（約80%）：約4,000万円
  • 建物（時価5,000万円）→ 固定資産税評価（約60%）：約3,000万円
  • 相続税評価額の合計：約7,000万円

このように、ただ資産の形を「現金」から「不動産」に変えるだけで、評価額を約3,000万円も圧縮できる可能性があります。これが、富裕層がこぞって不動産を購入する最大の理由です。

賃貸に出すとさらに下がる「貸家建付地」の仕組み

ご自身が住むための家でも評価は下がりますが、これを「他人に貸す（賃貸経営する）」ことで、さらに強力な節税効果が生まれます。これが「貸家建付地（かしやたてつけち）」等の評価減の仕組みです。

利用制限による評価減

他人に土地や建物を貸している場合、オーナー（所有者）であっても勝手に立ち入ったり、自由に売却したりすることが難しくなります。借家人の権利（借地借家権）が発生するため、「所有者の自由度が下がる＝財産価値を低く見積もる」という考え方が適用されるのです。

借地権割合と借家権割合

具体的な計算式は以下のようになります（地域や物件により異なります）。

• 建物の評価： 固定資産税評価額 ×（1 － 借家権割合 30%）
  • → 自宅の時よりさらに30%評価が下がります。
• 土地の評価： 路線価評価 ×（1 － 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
  • → 土地の評価もさらに約15〜20%程度下がります。

先ほどの1億円の不動産を賃貸アパートにした場合、評価額は約5,000万円〜6,000万円程度まで圧縮できる可能性があります。つまり、現金のまま持っている時に比べて、課税対象額を「約半分」にできるケースもあるのです。

さらに、200㎡（約60坪）までの土地であれば「小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）」が適用できる可能性があり、その場合は土地の評価額がさらに50%減額されます。

これらを組み合わせることで、不動産は相続税対策の「王道」として機能しているのです。

【2025年最新】知らないと危険な「不動産評価」のルール変更

「不動産を買えば相続税対策になる」という知識は、もはや「常識」として定着していますが、その常識を揺るがす大きな変化がここ数年で起きています。

特に2024年1月から施行された新ルールや、国税庁の監視強化については、最新情報をアップデートしておかないと「計算が狂った」では済まされない事態になりかねません。

マンション評価適正化（タワマン節税規制）の影響と対策

まず押さえておきたいのが、2024年1月1日以降の相続・贈与から適用されている「居住用の区分所有財産（マンション）の評価方法の見直し」です。いわゆる「タワマン節税」封じ込め策です。

評価額の「下げすぎ」にブレーキがかかった

これまでは、タワーマンションなどの高層階は「実勢価格（時価）」が高額であるにもかかわらず、「相続税評価額」が極端に低くなる（時価の20〜30％程度になることもあった）ため、過度な節税に使われてきました。

しかし新ルールでは、実勢価格と評価額の乖離（かいり）が大きい物件については、「評価額を実勢価格の60％以上になるように補正する」という計算式が導入されました。

公平性の確保

一戸建てを持つ人と、タワーマンションを持つ人で、同じ時価なのに相続税額が数倍も違うのは不公平だ、という観点からこの改正が行われました。

これからの対策

これにより、「タワマンを買えば評価額が5分の1になる！」といった魔法のような効果は期待できなくなりました。

しかし、それでも「現金（評価100％）」に比べれば「マンション（評価60％）」ですので、依然として4割程度の圧縮効果は残ります。「節税効果がゼロになった」わけではなく、「適正化された」と捉え、過度な期待をせずに堅実なシミュレーションを行うことが重要です。

要注意！「購入から短期間（3〜5年）での相続」への監視強化

法改正だけでなく、税務署の「運用（チェック体制）」も年々厳しくなっています。特に注意が必要なのが、「相続直前に購入した不動産」です。

あからさまな「租税回避」は否認されるリスクがある

「亡くなる直前に借金をして不動産を買い、相続税申告が終わったらすぐに売却して借金を返す」。

このような行為は、形式的には適法であっても、国税庁から「著しく不当な節税行為（租税回避行為）」とみなされ、伝家の宝刀である「総則6項」を発動されるリスクが高まっています。

最高裁の判決による影響

2022年（令和4年）4月の最高裁判決で、相続直前に購入したマンションの評価額を、路線価ではなく「鑑定価格（時価）」で評価すべきとする国税庁側の主張が認められました。これにより、税務署側は「節税だけが目的と見られる行為」に対して、より厳しい目を向けるようになっています。

対策としての心構え

明確に「死の何年前ならOK」という法律はありませんが、実務上は「購入から3年〜5年以内」の相続発生や売却は特にチェックされやすい傾向にあります。

対策としては、単に税金を減らすだけでなく、「賃貸経営として事業性があるか」「長期保有する合理的な理由があるか」を明確にしておくことが、お客様を守る盾となります。

これからの不動産対策は「節税」より「収益性」が問われる理由

これらを踏まえると、これからの不動産相続対策のトレンドは明確です。

「節税」一本足打法からの脱却

これまでは「赤字でもいいから評価が下がればOK」という考え方もありましたが、これからは「評価減はあくまでオマケ。しっかりと収益（家賃）を生む物件を選ぶ」ことが絶対条件です。

資産防衛の観点

評価額の圧縮幅が制限され、金利のある世界（金利上昇局面）に突入した今、収益性の低い物件を持つことは、相続税を減らす以上に資産を食いつぶすリスクになります。

キャッシュフローの重要性

たとえ相続税が数千万円安くなっても、毎月の収支が赤字で、将来的に売却価格も下がるような「負動産」をつかんでしまっては本末転倒です。

「節税効果」×「利回り（キャッシュフロー）」×「資産価値の維持（立地）」

この3つのバランスが取れた物件を選べるかどうかが、2025年以降の相続対策の勝敗を分けます。

FPが警鐘を鳴らす「収益物件対策」3つの落とし穴

私の元には、親御さんが良かれと思って建てたアパートやマンションを引き継いだお子様世代から、このような悲痛な相談が寄せられることが少なくありません。

不動産は「評価減」には最強のツールですが、資産としての「扱いやすさ」には大きな欠点があります。ここでは、特に注意すべき3つのリスクを解説します。

【空室・修繕リスク】表面利回りだけで計算してはいけない

不動産投資の初心者が最も陥りやすいのが、販売図面に書かれた「表面利回り」だけを見て安心してしまうケースです。

収支計画は「厳しめ」に見積もって初めて合格ライン

相続対策で建てたアパートが、10年後、20年後に「お荷物」になる最大の原因は、空室の増加と修繕費の高騰です。建築当初は新築プレミアムで満室になりますが、競争力が落ちた時に本当の真価が問われます。

隠れたコストの存在

「家賃収入」から引かれる経費は想像以上に多岐にわたります。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理委託手数料（家賃の5%程度）
• 入居者募集広告費（AD）
• 定期的な修繕費（外壁塗装や給湯器交換など）
• 将来の解体費用積立

デッドクロスへの警戒

さらに恐ろしいのが、ローンの元金返済が進むにつれて支払利息（経費になる部分）が減り、減価償却費も期間終了でなくなると、「手元の現金は残っていないのに、帳簿上は黒字になり税金だけが増える」という現象（デッドクロス）が起きることです。

「節税のために建てたアパートの税金を払うために、自分の給料を持ち出す」という事態だけは避けなければなりません。

【納税資金不足】相続税は「現金」一括払いが原則

これが不動産対策の最大の盲点です。「資産家（Asset Rich）」であっても「現金不足（Cash Poor）」に陥る典型的なパターンです。

不動産は税金を払ってくれない

どんなに不動産で評価額を下げたとしても、相続税自体がゼロにならない限り、最終的には「現金」で納税する必要があります。

納税期限の壁

相続税は、相続発生（死亡）を知った日の翌日から10ヶ月以内に、原則として現金一括で納めなければなりません。

「いざとなったらアパートを売ればいい」と考える方もいますが、足元を見られて買い叩かれたり、そもそも10ヶ月以内に好条件で売却完了し、現金化するのは至難の業です。

物納のハードル

「現金がないなら不動産で払う（物納）」という制度もありますが、これは国の審査が非常に厳しく、適当な境界確定や測量が済んでいない物件や、権利関係が複雑な収益物件は認められないケースがほとんどです。「不動産を増やすなら、セットで現金を準備する」のが鉄則です。

【分割トラブル】不動産は「分けられない」のが最大の欠点

相続対策において「節税」よりも優先すべきなのが「円満な分割（争族対策）」です。しかし、不動産はこの点において非常に厄介な性質を持っています。

共有名義はトラブルの先送り

「兄弟2人で仲良く半分ずつ共有名義にしよう」。これは将来、確実にトラブルの火種になります。

意思決定の麻痺

共有名義にしてしまうと、将来売却したり、大規模修繕を行ったりする際に、共有者全員の同意が必要になります。もし兄弟の誰かが認知症になったり、あるいはその子供世代に相続が広がったりすると、権利関係が複雑になり、事実上の「塩漬け物件」になってしまいます。

代償分割の必要性

不動産を特定の相続人（例：長男）が引き継ぐ場合、不公平にならないよう、他の相続人（例：次男）に対して相応の現金を支払う「代償分割（だいしょうぶんかつ）」という方法が一般的です。

しかし、この時もやはり「代償金としての現金」が必要になります。

つまり、不動産を活用した相続対策を成功させるには、「不動産の評価減メリット」を享受しつつ、「納税資金」と「分割資金」という現金のデメリットをどう埋めるかが鍵となるのです。

欠点を補う「不動産×生命保険」のハイブリッド対策

ここまで「不動産は評価額を下げる攻めのツール」である一方、「現金化しにくく、分けにくい」という弱点があることをお伝えしました。

この弱点を完璧にカバーできる金融商品が、実は「生命保険」です。多くの資産家が、不動産と生命保険をセットで活用するのは、お互いの弱点を補い合う「ベストミックス」の関係にあるからです。

不動産で「評価を下げ」、保険で「納税資金」を作る

相続対策の基本方程式は、「資産の評価を下げて（節税）、納税用の現金を準備する（納税資金）」ことです。

役割分担を明確にする

不動産を購入して相続税評価額を圧縮し、税金の総額を減らします。そして、それでも発生する相続税の支払いには、死亡時に即座に現金化できる生命保険金を充てるのです。

保険特有の「即効性」

銀行預金は、名義人が亡くなると口座が凍結され、遺産分割協議が整うまで引き出すのに手間と時間がかかります。

一方、生命保険金は「受取人固有の財産」となるため、書類が揃えば数日〜1週間程度で現金が振り込まれます。

この「すぐに使える現金」があることで、相続税の納税期限（10ヶ月以内）に焦ることなく、余裕を持って対応できます。

非課税枠の活用

さらに、生命保険には「500万円 × 法定相続人の数」という非課税枠があります。

例えば相続人が3人いれば、1,500万円までの保険金は相続税がかかりません。現金をそのまま持っていれば課税されますが、保険に変えておくことで、納税資金を非課税で準備できるのです。

分けにくい不動産の代償金として保険金を活用する

「実家のアパートを長男が継ぐことになったが、次男に渡す財産がない」

このようなケースで最も有効なのが、生命保険を活用した「代償分割（だいしょうぶんかつ）」の準備です。

受取人を指定してトラブル回避

不動産は分けられませんが、保険金は「受取人を指定」できます。これを利用し、不動産を継がない相続人（次男など）を受取人にした保険に加入しておく、あるいは不動産を継ぐ人（長男）が保険金を受け取り、それを原資に次男へ現金を渡す方法がとれます。

不公平感の解消

「兄貴は数億円のアパートをもらったのに、俺はこれだけか」という不満が争族の火種になります。不動産の価値に見合うだけの現金を、保険という形で用意しておくことで、家族間の公平性を保つことができます。

遺産分割協議の対象外

受取人が指定された死亡保険金は、原則として遺産分割協議の対象外（受取人固有の財産）となります。つまり、他の相続人の同意がなくても、確実に特定の相手に現金を渡すことができるため、遺言書とセットで活用することで最強の争族対策となります。

資産の「ベストミックス」こそが最強の相続対策

不動産「一本足打法」は卒業する

「相続対策＝アパート建築」と短絡的に考えるのではなく、資産全体のバランスを見ることが重要です。

リスク分散

不動産は市況や入居率に左右される「変動リスク」のある資産です。一方、生命保険（特に終身保険など）は、解約返戻金や死亡保険金が契約時に確定している「確実性」のある資産です。

FPの視点

• 攻め（評価減・収益）： 不動産
• 守り（納税・分割・確実性）： 生命保険

この両輪が揃って初めて、安心できる相続対策が完成します。私たちがご提案する際は、必ずこの「流動性（現金の回り）」と「バランス」をシミュレーションした上で、無理のないプランを作成します。

失敗しないための「相続対策ロードマップ」

相続対策は、小手先のテクニックではなく「段取り」が9割です。いきなり不動産屋に行くのではなく、正しい手順で進めることが、失敗を防ぐ唯一の方法です。

STEP1：現状の「相続税試算」と「財産目録」作成

何よりも先に行うべきは、「現状把握」です。

敵（税額）を知り、己（資産）を知る

自分がもし今亡くなったら、どのくらいの財産があり、いくらの相続税がかかるのか。これを把握せずに不動産を買うのは、地図を持たずに航海に出るようなものです。

対策の必要量を測るため

「相続税が300万円しかかからないのに、1億円の借金をしてアパートを建てる」のは、リスクと効果が見合っていません（過度な対策）。逆に、「数億円の税金がかかるのに、小さな区分マンション1室だけ」では効果が薄すぎます。

正確な試算があって初めて、「いくら評価を下げる必要があるか」という目標設定ができます。

財産目録の重要性

預貯金、有価証券、不動産、生命保険などを一覧にした「財産目録」を作成しましょう。これを作ることで、資産の偏り（不動産ばかり多い、現金が少なすぎる等）が可視化され、バランスの良い対策が見えてきます。

STEP2：家族会議で「誰が引き継ぐか」を話し合う

数字の計算と同じくらい重要なのが、「想い」の共有です。

親の「独りよがり」はトラブルの元

良かれと思って建てたアパートも、子供からすれば「管理が面倒」「売れない負債」と受け取られるかもしれません。

承継意思の確認

「この土地を守ってほしいのか」「最終的には売却してもいいのか」。そして子供側は「不動産経営を引き継ぐ覚悟があるのか」

この認識のズレを解消しないまま相続が発生すると、遺産分割協議が泥沼化します。

専門家を交えた対話

お金の話は家族だけで話しにくいことも多いものです。そんな時は、私たちのような第三者を交えてください。「相続税対策」という客観的なテーマを入り口にすることで、感情的にならずに冷静な家族会議を進めることができます。

まずはご家族で「幸せな相続」とは何かを話し合うことから始めてみましょう。

よくある質問とその回答

まとめ